Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhitten Daire Alan Üçüncü Kişilerin Tapu İptal Riski
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhitten Daire Alan Üçüncü Kişilerin Tapu İptal Riski
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibi ile müteahhit arasında kurulan hukuki ilişki, müteahhidin inşaatı eksiksiz bitirip teslim etmesi (edimini yerine getirmesi) şartına bağlıdır. Ancak uygulamada müteahhitler, finansman sağlamak amacıyla henüz inşaat aşamasındayken kendilerine düşecek daireleri "topraktan satış" veya "projeden satış" yöntemiyle üçüncü kişilere devretmektedir. Müteahhidin inşaatı yarım bırakması veya kaçması durumunda, bu daireleri satın alan iyi niyetli üçüncü kişiler büyük bir tapu iptal riskiyle karşı karşıya kalırlar.
Müteahhidin Edimini Yerine Getirmemesi ve Tapu İptali Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, müteahhitten taşınmaz satım vaadi sözleşmesiyle veya tapudan devir yoluyla daire alan üçüncü kişilerin hakları, müteahhidin arsa sahibine karşı olan yükümlülüklerini yerine getirmesine sıkı sıkıya bağlıdır.
Müteahhit inşaatı sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun olarak tamamlamadığı ve teslim aşamasına (genellikle %90 fiziki seviyeye) getirmediği sürece, arsa payları üzerinde yasal olarak hak sahibi olamaz.
Müteahhidin inşaatı terk etmesi veya temerrüde düşmesi halinde, arsa sahibi sözleşmenin geriye etkili feshini mahkemeden talep edebilir. Sözleşme geriye etkili feshedildiğinde, müteahhit tarafından üçüncü kişilere satılmış olan tüm tapuların iptaline ve arsa sahibi adına tesciline karar verilir.
Üçüncü Kişilerin İyi Niyet İddiası Neden Geçersizdir? İnşaat halindeki binadan daire satın alan üçüncü kişilerin, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki "tapu siciline güvenerek iyi niyetle mülk edinme" korumasından yararlanması mümkün değildir. Yargıtay, henüz tamamlanmamış bir inşaattan daire alan kişinin, müteahhidin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmemesi halinde bu tapunun iptal edilebileceğini öngörmesi gerektiğini, dolayısıyla bu durumdaki alıcıların "iyi niyetli" kabul edilemeyeceğini açıkça belirtmektedir.
Bu tür uyuşmazlıklarda mağdur olan üçüncü kişilerin, arsa sahibine karşı açılan davalarda haklarını doğru savunması, inşaatın fiziki tamamlanma oranının bilirkişi marifetiyle doğru tespit edilmesi ve ödedikleri bedelleri müteahhitten tahsil edebilmek için vakit kaybetmeden yasal yollara başvurması gerekmektedir. Süreç, gayrimenkul hukuku ve borçlar hukuku genel hükümleri çerçevesinde karmaşık bir usul yönetimi gerektirir.