Hisseli Tapularda Önalım (Şufa) Davası ve Tapu İptal Riski
Hisseli Tapularda Önalım (Şufa) Davası ve Tapu İptal Riski
Türk Medeni Kanunu uyarınca paylı (hisseli) mülkiyete tabi bir taşınmazda, hissedarlardan birinin kendi payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer hissedarlara kanundan doğan öncelikli satın alma hakkı tanınmıştır. Hukukumuzda yasal önalım (şufa) hakkı olarak adlandırılan bu durum, taşınmaz içerisine yabancı bir üçüncü kişinin girmesini engellemeyi amaçlar. Bu hakkın usulüne uygun kullanılmaması, hisseyi yeni satın alan kişi için ciddi bir tapu iptal davası riski doğurur.
Önalım Hakkının Kullanılma Şartları ve Bedel Oyunu Önalım hakkı, ancak hissenin üçüncü bir kişiye satış yoluyla devredilmesi halinde kullanılabilir. Hissedarların kendi aralarında yaptıkları satışlarda veya hibe (bağış), miras paylaşımı, trampa gibi devirlerde önalım hakkı doğmaz.
Tapuda Bedeli Düşük Gösterme Riski: Taşınmazı satın alan üçüncü kişilerin, daha az tapu harcı ödemek amacıyla satış bedelini tapuda gerçekte ödediklerinden daha düşük göstermeleri sıklıkla karşılaşılan bir hatadır. Önalım davası açan diğer hissedar, tapuda yazan o düşük bedeli mahkeme veznesine depo ederek hisseyi yeni alıcının elinden yasal olarak alabilir. Alıcı, gerçekte daha fazla para ödediğini iddia etse bile tapudaki resmi beyanı kendisini bağlar ve büyük bir maddi zarara uğrar.
Hak Düşürücü Süreler ve Mahkeme Süreci Hisseli tapudan pay satın alan üçüncü kişi veya satışı yapan hissedar, bu satışı diğer hissedarlara noter kanalıyla bildirmekle yükümlüdür:
Satışın diğer hissedarlara noter aracılığıyla resmen bildirilmesi halinde, bildirim tarihinden itibaren 3 ay içinde şufa davasının açılması gerekir.
Eğer diğer hissedarlara noterden resmi bir bildirim yapılmamışsa, dava açma hakkı her halükarda satış tarihinden itibaren 2 yıl geçmekle tamamen düşer.
Önalım (şufa) davaları; tapudaki muvazaa (bedel) iddialarının kanıtlanması, noter bildirim sürelerinin takibi ve Asliye Hukuk Mahkemelerindeki yargılama usulleri bakımından gayrimenkul hukuku alanında ileri düzey uzmanlık gerektiren teknik bir süreç yönetimine dayanmaktadır.