İmar Uygulaması (DOP Kesintisi) Nedeniyle Oluşan Arsa Değer Kaybı Nasıl Tazmin Edilir?
İmar Uygulaması (DOP Kesintisi) Nedeniyle Oluşan Arsa Değer Kaybı Nasıl Tazmin Edilir?
Belediyelerin imar planlarını hayata geçirirken, yol, park, okul, hastane gibi kamusal alanları oluşturmak amacıyla özel mülkteki arsalardan yaptıkları yasal kesintiye DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) denir. Ancak imar uygulaması (18. madde uygulaması) esnasında idarenin yaptığı usulsüz işlemler, arsa sahiplerinin mülklerinde ciddi değer kayıplarına yol açabilmektedir.
DOP Kesintisinde Yasal Sınır Nedir?
İmar Kanunu uyarınca belediyelerin mülk sahibinden ücretsiz olarak yapabileceği kesintinin katı bir sınırı vardır:
Maksimum %45 Sınırı: İdare, bir taşınmazdan en fazla %45 oranında DOP kesintisi yapabilir. Bu oranın üzerinde yapılan her türlü kesinti yasal sınıra aykırıdır.
Üzerindeki Kesintilerin Bedeli Ödenmelidir: Eğer kamu alanları için %45’ten daha fazla bir alana ihtiyaç duyuluyorsa, aşan kısım için idare kamulaştırma yapmak ve malike güncel nakdi bedelini ödemek zorundadır.
Hangi Durumlarda Arsa Değer Kaybı Tazminatı İstenebilir?
Arsa sahipleri, sadece alan küçülmesi değil, parselasyon işlemi sonrasında mülklerinin niteliğinin bozulması durumunda da tazminat talep edebilir:
Değersiz Yerden Parsel Verilmesi: Malikin imar uygulamasından önceki değerli ana arter veya cadde üzeri arsası alınarak, imar sonrasında arka sokaklarda, değersiz veya topoğrafik olarak kullanışsız bir konumdan parsel tahsis edilmesi.
Hisseli (Şüyulu) Hale Getirme: Müstakil ve tek başına inşaat yapılabilen bir arsanın, imar uygulaması neticesinde rıza dışı şekilde başka şahıslarla ortaklı (hisseli) hale getirilerek kullanım kabiliyetinin yok edilmesi.
İmar Uygulamasına Karşı Hak Arama Süreci Nasıl İşler?
Değer kaybına uğrayan veya yasal sınırın üzerinde kesinti yapılan arsa sahipleri şu kademeli yasal yolları izlemelidir:
Belediye Askı Sürecinde İtiraz: İmar uygulaması ve parselasyon planları belediyede 1 ay süreyle askıya çıkar. Hak kaybı tespit edildiğinde bu 30 günlük askı süresi içinde belediyeye yazılı olarak itiraz edilmelidir.
İdari Dava (İptal Davası): Belediyenin itirazı reddetmesi veya sessiz kalması durumunda, kararın tebliğinden itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesi’nde "İmar Uygulamasının ve Parselasyonun İptali" davası açılır.
Asliye Hukuk Mahkemesi’nde Tazminat Davası: İmar uygulamasındaki usulsüzlükler neticesinde oluşan somut arsa değer kayıpları ve yasal sınırı aşan kesintilerin bedelleri için uzman bilirkişi raporları eşliğinde tazminat davası açılır.
İmar uygulamaları, DOP/KOP kesinti hesaplamaları, parselasyon planlarının teknik analizi ve idari başvuru sürelerinin takibi; gayrimenkul hukuku ve idare hukuku alanında ileri düzey uzmanlık gerektiren titiz bir süreç yönetimine dayanmaktadır.
İşbu yazı, Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği’ne uygun olarak sadece genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlıklarda hak kaybına uğramamak adına profesyonel bir avukatlık hizmeti alınması önemle tavsiye edilir.