Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Eksik ve Ayıplı İş Tazminatı Davaları
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Eksik ve Ayıplı İş Tazminatı Davaları
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit, arsa sahibinin arsası üzerine sözleşmeye, teknik şartnameye, imar mevzuatına, fen ve sanat kurallarına uygun bir bina meydana getirmekle yükümlüdür. Ancak teslim aşamasında veya teslimden sonra binalarda eksik bırakılan işler (ortak alanların tamamlanmaması, asansörün takılmaması vb.) ya da ayıplı imalatlar (kalitesiz malzeme kullanımı, yalıtım hataları, çatlaklar) sıklıkla hukuki uyuşmazlıklara yol açmaktadır.
Açık Ayıp, Gizli Ayıp ve Eksik İş Farkı Hukuki süreçlerin doğru işletilebilmesi için müteahhidin teslim ettiği yapıdaki kusurun niteliği doğru belirlenmelidir:
Eksik İş (Eksik İmalat): Sözleşmede veya teknik şartnamede yapılması taahhüt edildiği halde hiç yapılmayan işlerdir. Örneğin; otoparkın yapılmaması, jeneratör konulmaması veya lüks malzeme yerine standart malzeme kullanılması eksik iştir. Eksik işlerde teslim anında ihtar çekme zorunluluğu yoktur; yasal zamanaşımı süresi içinde her zaman talep edilebilir.
Açık Ayıp: Teslim anında ilk bakışta gözle görülebilen kusurlardır (duvar boyasının dalgalı olması, kırık fayanslar vb.). Arsa sahibi, açık ayıpları teslim aldığı tarihten itibaren makul süre içinde müteahhide bildirmekle yükümlüdür; aksi halde malı o haliyle kabul etmiş sayılabilir.
Gizli Ayıp: Teslim anında fark edilemeyen, binanın kullanılmasıyla zamanla ortaya çıkan kusurlardır (tesisat sızıntıları, çatı akması, beton ve yalıtım sorunları). Gizli ayıplar ortaya çıkar çıkmaz derhal müteahhide ihbar edilmelidir.
Zamanaşımı Süreleri ve Talep Hakları Borçlar Kanunu uyarınca, müteahhidin eksik ve ayıplı işlerden kaynaklanan sorumluluğuna karşı açılacak tazminat davalarında genel zamanaşımı süresi malın tesliminden itibaren 5 yıldır. Ancak müteahhidin ağır kusuru veya hilesi varsa (örneğin binanın statiğini etkileyen gizli kusurların gizlenmesi), zamanaşımı süresi 20 yıla çıkmaktadır. Arsa sahipleri mahkeme kanalıyla ayıpların giderilme bedelini (tazminat) isteyebileceği gibi, ayıp oranında bedel indirimi de talep edebilirler.
İnşaattaki eksik ve ayıplı işlerin tespiti; Sulh Hukuk Mahkemesi kanalıyla acil delil tespiti yapılması, uzman inşaat mühendisleri ve mimarlardan oluşan bilirkişi heyeti raporları ile katı ihbar sürelerinin takibi bakımından gayrimenkul ve borçlar hukuku alanında ileri düzey uzmanlık gerektiren teknik bir süreç yönetimine dayanmaktadır.